El decretazo turístico: bienvenidos, ‘operadores buitre’

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El decreto expone a miles de pequeños propietarios al riesgo no solo de perder el uso de sus apartamentos en zona turística, sino incluso su propiedad, mediante un sistema de transmisión forzosa a terceros donde el precio lo pone el comprador

 

Si usted tiene un apartamento en el Sur, no podrá usarlo ni vivir en él, tampoco explotarlo como alquiler vacacional y si se pone rebelde, podrán quitarle el inmueble a precio de saldo y además imponerle una multa de hasta 300.000 euros

 

@teresacardenes 

 

El decretazo turístico aprobado por el anterior Gobierno de Canarias apenas unos días antes de las elecciones expone a miles de pequeños propietarios de inmuebles turísticos a perder no solo el uso de sus apartamentos y bungalós, sino también la propiedad de los mismos por un sistema de transmisión forzosa a un tercero, que es además quien pone el precio. Esta posibilidad se camufla en el decreto turístico bajo el eufemismo de ‘sustitución del propietario’ disidente. En la práctica, y si nos atenemos a la literalidad del decreto, éste abre la puerta a que cualquier particular o empresa pueda apropiarse de inmuebles turísticos por concurso a precios de saldo solo con denunciar que el complejo está mal conservado o que no se usa para la explotación turística. Tal y como está redactado, el texto permite adjudicar a un tercero los inmuebles de los ‘disidentes’ solo con que así lo decida un tercio de la comunidad de propietarios o, si faltara incluso ese tercio, directamente por parte de la Administración. Aunque se trate de un efecto no deseado y ni siquiera previsto, lo cierto es que el decreto describe un escenario en el que podrían operar a su antojo ‘operadores buitre’ con solo estudiarse atentamente la letra pequeña, denunciar indiscriminadamente a particulares que usen los apartamentos como vivienda o infiltrarse en complejos cuya propiedad esté dividida. El presidente de Canarias, Fernando Clavijo, anunció el lunes que el decreto será revisado. La pregunta es en qué y hasta dónde.

¿Tiene un apartamento en un complejo turístico en el Sur, lo usa cuando le apetece o se lo presta los fines de semana a su familia o sus amigos? Pues sepa que, mientras no se modifique o derogue el decretazo turístico de mayo, no solo puede quedar privado de todo uso autónomo de su inmueble, incluso como refugio de fin de semana, sino que además puede quedarse directamente sin la propiedad y verse obligado a transferirla a un tercero sin posibilidad alguna de intervenir en la fijación del precio. Basta con que cualquiera presente una simple queja por mala conservación o uso ilegal ante la Administración turística autonómica y ésta decida activar el régimen de ‘sustitución del propietario’, que a su vez da pie a un concurso para la transmisión forzosa del inmueble.

Miles de pequeños propietarios de inmuebles turísticos de San Bartolomé de Tirajana fueron alertados este mes de agosto por sus respectivas comunidades sobre los peligros del nuevo Plan General de Ordenación supletorio y del decreto de mayo que desarrolla la Ley de Modernización Turística de Canarias. Las comunidades focalizaron el problema sobre el riesgo para los pequeños propietarios de perder el uso de sus inmuebles, ya sea como vivienda, residencia vacacional o inmueble en régimen de alquiler. Pocos repararon sin embargo en un peligro añadido: el de ser declarados ‘disidentes’ y privados directamente de la propiedad sin posibilidad alguna de intervenir en el proceso de transmisión forzosa a un tercero con todas las consecuencias, incluido por supuesto el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y la posibilidad de constituir hipotecas sobre los inmuebles afectados.

¿Y dónde reside este riesgo? Pues en lo que el decreto llama ‘régimen de sustitución del propietario’, que en la práctica permitiría una auténtica purga de todo aquel titular sobre cuyo inmueble decida intervenir la Administración autonómica sin más pretexto que una conservación inadecuada o usos distintos a los obligados por el propio decreto. Con la literalidad de este decreto en las manos, el régimen de sustitución haría posible la creación de un mercado paralelo de inmuebles turísticos con precios a la baja al que quedarían potencialmente expuestos todos los propietarios considerados ‘rebeldes’. Y a poco que estudien la letra pequeña del decretazo y consigan introducirse en las comunidades de propietarios, también haría posible la activación de operadores ‘buitre’ que traten de forzar concursos de sustitución para hacerse con los inmuebles a precios muy inferiores a los del mercado de libre competencia.

Pero, ¿cómo funciona y cómo se articula el régimen de sustitución del propietario disidente? Antes de que se dictara el actual decreto, esta herramienta ya aparecía esbozada desde 2013 en la Ley de Modernización Turística, la tercera redacción de la mal llamada moratoria turística. Durante su discusión, todo el interés político y empresarial se concentró en un único punto: la frustración de los empresarios de Gran Canaria por la imposibilidad de construir nuevos hoteles de cuatro estrellas. Sin embargo, pasaron totalmente desapercibidos los riesgos para los pequeños propietarios de apartamentos y bungalós: la pérdida de uso de sus inmuebles y el régimen de sustitución de propietarios discrepantes.

Así, el artículo 22.5 de la ley turística ya decía que “se podrá proceder a la sustitución del propietario por vulnerar la función social de la propiedad”. El artículo 24.a iba un paso más adelante: se podrá activar el régimen de sustitución del propietario “cuando se haya producido un cambio de uso no autorizado o cuando no permanezcan en explotación turística más del 50% de las unidades” del complejo.

La legislación precedente y en particular la ley turística de 1995 y la primera moratoria de 1999 establecían y defendían el principio de unidad de explotación, esto es, el intento de vincular la mayor parte de los apartamentos y bungalós integrados en un complejo turístico a una única unidad de gestión. La primera defendía la unidad de explotación, pero el ‘castigo’ definido para aquellos propietarios o complejos que no la cumplieran era únicamente el riesgo de perder los derechos a la propia explotación turística, no los inmuebles afectados. La ley de 1999 era incluso algo más suave, al establecer como exigible únicamente que al menos la mitad de los complejos se dedicaran a la explotación turística.

Sin embargo, la ley de modernización turística impulsada por el Gobierno de Paulino Rivero vino a endurecer drásticamente las condiciones para muchos propietarios cuyos complejos tenían un uso mixto residencial y turístico y que hasta ahora tenían la opción de adherirse de manera voluntaria a la unidad de explotación turística. Ya desde su artículo 3.c la ley subraya como uno de sus finalidades la de “evitar y en su su caso reconducir la residencialización de las áreas turísticas”. Por si quedaba alguna duda, más claro aún quedaba el artículo 5.2: “En los establecimientos turísticos autorizados en suelos de uso turístico, independientemente de que se hayan erigido en parcelas o solares con uso mixto, no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales”.

Para el caso de que se diera un incumplimiento del deber de uso turístico, el artículo 24 ya introducía la posibilidad de que los propietarios rebeldes fueran sometidos al régimen de sustitución, que quedaba a expensas de un desarrollo reglamentario posterior. Y éste llegó en mayo de 2015, con el Gobierno de Rivero ya en funciones y coincidiendo con otro decreto, el de la vivienda vacacional: como consecuencia de ambos, los pequeños propietarios tienen la obligación de explotar turísticamente sus inmuebles, pero tienen expresamente prohibido hacerlo de forma autónoma mediante la fórmula del alquiler vacacional y están obligados a hacerlo a través de una empresa explotadora. En caso contrario, no solo se exponen a una sanción por falta muy grave que puede costarles entre 30.000 y 300.000 euros, sino que se arriesgan también a entrar en el régimen de sustitución y en definitiva a perder su propiedad.

Pero ¿cómo funcionaría ese régimen de sustitución? El decreto-reglamento dedica a este procedimiento una gran parte de su redacción. Podría pensarse que se concibió para meter en cintura a propietarios díscolos con inmuebles en zonas privilegiadas que se niegan a pagar trabajos de mantenimiento exigibles para salvar la buena imagen de la zona turística. Algo dudosamente necesario, pues ya la ley de propiedad horizontal establece para todos los propietarios la obligación inexcusable de llevar a efecto aquellas obras que resulten imprescindibles para la buena conservación de los edificios.

Lo que hace el decreto-reglamento es introducir la posibilidad de que cualquiera pueda activar externamente el régimen de sustitución de propietarios: la Administración puede activarlo con el único requisito de que exista una simple queja o bien sobre la conservación del inmueble o bien sobre usos ilegales en el mismo. Así lo detalla el artículo 23.a al describir las condiciones para iniciar un expediente de incumplimiento: “Cuando por el órgano competente se tenga conocimiento directo o indirecto del incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación o del mantenimiento del uso efectivo, motivado por denuncias, reclamaciones o quejas o cuando así se deduzca del ejercicio de la inspección turística”.

También se activaría si el incumplimiento tiene que ver con un uso considerado ilegal en esta nueva normativa, (como residir en el apartamento o alquilarlo por cuenta propia). El tal caso, el expediente de incumplimiento se activaría a petición de la propia Administración o de una parte de la comunidad de propietarios. Así lo especifica el artículo 32.3: “En el caso de que, tratándose de una pluralidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cooperativa o condominio, una minoría de propietarios rehúse adherirse al convenio presentado por la mayoría para atenerse al uso efectivo asignado, se incoará con respecto a estos últimos el procedimiento de declaración de incumplimiento y, en su caso, el de sustitución del propietario regulado en este reglamento”.

El reglamento es muy prolijo respecto al procedimiento de sustitución, pero en esencia consiste en la apertura de un concurso público para excluir del complejo al propietario disidente y entregar su propiedad a un tercero mediante el abono de un precio que en realidad elige el comprador. ¿Quién puede presentarse al concurso? Cualquiera. ¿Y quién decide a quién se adjudica? Puede hacerlo un solo tercio de la comunidad de propietarios y, si no existe ni siquiera ese acuerdo mínimo, la propia Administración. Sobre el precio se dice muy poco: solo que será el precio que oferte el concursante en el momento de presentar su propuesta, sin margen alguno de intervención por parte del propietario disidente. No queda espacio alguno para la duda en el artículo 27.3.b del decreto reglamento: “Precio a satisfacer por el adjudicatario, según valoración urbanística de la parcela y el vuelo realizada de acuerdo con la normativa aplicable y referida al momento de inicio de la declaración de incumplimiento”.

La redacción del decreto en todo momento describe la operación desde el lado del aspirante a reformar o hacerse con los inmuebles sometidos a transmisión forzosa, hasta el punto que abre la posibilidad de que otros propietarios se le adhieran por convenio y acaben quedándose con una parte de la cuota del propietario cuya exclusión se pretende.

Así consta en uno de los párrafos más inquietantes del decreto, referido a la documentación que ha de aportar el particular o empresa que aspire a sustituir al propietario disidente. Y dice así: “Propuesta de convenio urbanístico a suscribir entre el adjudicatario, órgano actuante y, en su caso, el propietario o propietarios que hubiesen suscrito con el concursante algún tipo de acuerdo de integración, en donde se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación. La propuesta de convenio podrá incluir alternativas al pago en metálico mediante la atribución al propietario de un porcentaje de participación en la sociedad propietaria de la parcela una vez renovada, un porcentaje mínimo de techo edificado del inmueble objeto de la sustitución forzosa, en régimen de propiedad horizontal, o cualquier otro sistema de retribución equivalente siempre que no comporte una ruptura del principio de unidad de la explotación. En este caso, y antes de resolver, se le dará audiencia al propietario por plazo de veinte días para que manifieste su aceptación a alguna de las propuestas que le hubieren sido formuladas o el rechazo a todas”.

Se entenderá mejor con un ejemplo práctico. En un complejo con 18 unidades alojativas, técnicamente bastaría con una queja externa sobre alquileres vacacionales (no permitidos en suelo turístico) o uso de los inmuebles como vivienda para activar un expediente de incumplimiento y de sustitución de propietarios. Los propietarios que en un año no accedieran a revertir la situación y poner sus inmuebles en manos de una explotadora única podrían ser considerados disidentes y por tanto sustituibles. Y si la Administración convocara un concurso para la transmisión forzosa de sus propiedades, con que solo 6 de los 18 propietarios originales se pusieran de acuerdo, ya tendrían la opción de decidir a quién se adjudica el concurso y quién se queda por tanto con la propiedad de los otros 12, si éstos han sido catalogados como incumplidores o disidentes.

Bienvenidos, operadores ‘buitre’.

 

 

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